임대수익 파이프라인 | 부동산 투자의 목표 설정

 

임대수익 파이프라인 | 부동산 투자의 목표 설정

 

 

주식 투자와 마찬가지로 부동산 투자에도 다양한 방법과 수익모델이 존재한다. 이번 포스팅에서는 내가 지향하는 부동산 투자의 목표와 방향에 대해 이야기해 볼 생각이다.

 

필자는 부동산 투자 전문가도 아니고 투자 경험도 짧은 편이며 부동산 투자에 대부분의 시간을 올인하지도 않는다. 

 

캐쉬플로우를 위한 파이프라인의 하나로 부동산 투자를 시작했고, 그 목적에 맞는 방법을 나름대로 찾아 투자를 진행하고 있다.

 

어차피 투자에 정답은 없으니, 그냥 나의 생각을 조금 적어본다.

 

 

 

나의 선택은 임대수익을 통한 지속적인 현금흐름 창출

 

 

내가 수익을 위한 투자활동에 들이는 시간과 노력 중에 부동산 투자에 쏟는 비중은 전체를 100으로 본다면 한 30 정도 되는 것 같다.

 

그렇다고 부동산 투자를 쉽게 생각한다는 것이 아니라 다른 투자 채널에 비해 상대적으로 긴 호흡을 가진 부동산의 특성과 내가 개인적으로 추구하는 부동산 투자의 방향 때문이다. 

 

 

 

 

일단 결론부터 말하면, 매월 일정한 현금흐름을 만들기 위해 임대수익형 투자를 하고 있고, 상대적으로 안정적인 주택에만 투자를 하고 있다.

 

그리고 내가 직접 임대관리를 하지 않고 주택임대관리업체에 임대관리를 맡기고 있다. 이 부분에 대해서는 다음에 기회가 되면 따로 포스팅해볼 생각이다.

 

 

 

시세차익 VS 임대수익

 

둘 중에 어떤 것이 더 좋다, 안 좋다는 의미가 없다고 생각한다. 투자금, 시간과 같은 각자의 상황이 모두 다르고 시황도 일정하게 흘러가는 것은 아니기 때문이다.

경우에 따라 어떤 쪽이 효율적일 때도 있고, 이 둘을 완전히 분리할 수 없을 때도 있다.

 

중요한 것은, 투자의 목적을 확실히 해야 한다는 것이다.

 

시세차익과 임대수익 중 어떤 것을 목표로 하느냐에 따라 투자의 기간, 대상도 달라지고 리스크도 다르기 때문이다.

 

 

 

투자의 목표 설정하기

 

 

일반적으로 시세차익형 투자는 짧은 기간에 높은 수익을 내는 것을 목표로 한다. 그렇기 때문에 시세차익을 얻고자 할 때는 많은 투자자들이 아파트를 선호한다. 아파트가 빌라나 오피스텔 같은 다른 투자대상들에 비해 거래가 많고 환금성이 높아 접근하기가 쉽기 때문이다.

 

시세차익형 투자는 개발계획과 정부 정책의 영향을 상대적으로 크게 받기 때문에 투자할 수 있는 지역이 한정되어 있는 경우가 많고, 자신의 판단과 투자 타이밍이 맞지 않으면 큰 손실을 입을 수 있다. 그렇지만 지역의 가치와 흐름을 잘 판단한다면 빠른 자금 회전으로 단기간에 높은 수익을 얻을 수도 있다.

 

임대수익형 투자는 상대적으로 보유기간이 길고 수익률이 낮더라도 고정적인 수익을 목표로 한다. 그리고 투자대상과 지역의 범위를 비교적 넓게 설정할 수 있다.

 

고정적인 월세의 일부로 담보대출의 이자를 상쇄시킬 수 있기 때문에 레버리지를 이용한 투자가 용이하고, 지역에 따라서는 긴 임대기간 동안 부동산 가치가 상승하면서 일정 부분 시세차익도 얻을 수 있는 장점이 있다. 하지만 공실에 따른 위험부담이 있고, 보유기간이 길기 때문에 감가상각과 지속적인 임대관리에 따른 비용이 발생한다는 단점도 있다.

 

 

 

 

각각의 장, 단점이나 여러 특징들이 있지만,

가장 중요하다고 생각하는 것은 역시 대상과 지역을 선택하는 관점이다.

 

시세차익을 위해서는 개발, 정책, 이슈 등 단기간에 가치 상승이 일어날 근거들에 더 집중하여 투자를 해야 하는 반면,

임대수익을 위해서는 교통과 치안, 편의시설, 혐오시설 같은 주거환경의 요소와 임대수요 같은 세입자의 입장에 더 집중해야 한다.

 

(물론, 위와 같은 특징들이 모든 경우에 적용되는 것은 아니다)

 

 

 

나만의 파이프라인 구축하기

 

출처 : Pixabay

 

 

중요한 것은 실행력

 

 

내가 퇴사를 결심하고 가장 걱정이 된 부분은 역시 월급의 빈자리였다. 월급같이 안정적인 현금의 흐름이 필요했고 '재정적 파이프라인 구축'이라는 목표를 위해서도 임대수익형 투자를 하는 것이 나에게 맞는 투자라고 판단했다.

 

나는 현재 단 하나의 목표, 하나의 지역, 하나의 투자대상에만 투자를 하고 있다.

 

임대수익이 그 목표이고, 서울의 강남지역에, 흔히 원룸이라고 하는 도시형생활주택에만 투자하고 있다. 임대관리는 전문업체에 맡겨 임대관리에 소요되는 시간과 노력, 혹시 모를 스트레스를 최소화시키고 있다.

 

투자에 있어 자신의 능력을 파악하는 것은 굉장히 중요한 부분이다.

 

남들보다 우월한 정보력이나 투자에 대한 감각이 있는 것도 아니고, 모든 물건에 투자할 수 있을 정도로 자금력이 대단한 것도 아니며, 아직 모르는 것이 더 많은 초보 투자자일 뿐이다.

 

그래서 나는 하나의 지역, 하나의 대상에만 집중하기로 결정했고, 그렇게 실행해 나가고 있다.

 

 

 

 

얻는 것이 있으면 잃는 것이 있듯이 나의 투자에도 장, 단점이 모두 존재한다. 강남이라는 지역은 비교적 큰 투자금이 필요하지만 임대수요가 안정적이고, 임대관리를 맡기면 편리하지만 그에 따른 비용이 들어간다.

 

이런 방법이 좋다는 것도 아니고 나쁘다는 것도 아니다. 그냥 나에게 맞는, 최선이라고 생각되는 투자방법일 뿐이다. 각자의 상황과 능력에 맞게 방향을 잡는 것이 가장 좋은 방법일 것이다.

 

나의 부동산 월세 파이프라인은 현재 목표치의 약 35% 달성률을 보이고 있다. 앞으로 5년 내에 목표를 달성하기 위해 열심히 노력중이고 목표가 달성되면 더 높은 목표를 다시 설정할 예정이다.

앞으로 꾸준히 노력해서 투자의 범위와 규모를 점점 확장시켜 나갈 생각이다.

 

무엇보다 중요한 것은 당장 투자를 위해 내가 할 수 있는 일을 찾아서 반드시 실행에 옮겨야 한다는 것이다.

 

투자할 자금이 부족하다면 돈을 모으는 것부터 시작해야하고, 아는 것이 없다면 서점에서 책을 구입해 읽어야 한다.

 

배를 일단 물에 띄워야 앞으로 나아가는 것처럼 말이다.

 

물론, 반드시 투자를 해야겠다는 생각이 든다면 말이다.